NESSUN COMPENSO EXTRA PER L’AMMINISTRATORE

La Cassazione, con una pronunzia depositata lo scorso settembre, ha ribadito che nessun compenso extra deve essere corrisposto all’amministratore, per l’attività straordinaria svolta nel corso dei lavori al fabbricato. Come sappiamo, le sentenze di Cassazione non sono leggi, quindi non possono essere applicate nei confronti di tutti, ma solo nei confronti dei diretti interessati richiamati del provvedimento del giudice. Di certo, però, la sentenza rappresenterà un valido orientamento per altri magistrati chiamati a pronunciarsi in futuro su casi simili.

IL FOCUS

L’articolo 1709 del codice civile recita: “Il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice”.

A tale articolo diversi amministratori di condominio (Adc) si richiamano in ordine a contestazioni sorte con il proprio condominio gestito, quando a termine dei lavori, egli presenta la nota spese per l’attività straordinaria svolta. Ma in cosa consiste l’attività straordinaria? Quando l’assemblea di condominio delibera i lavori al fabbricato, quindi l’affidamento degli stessi a favore di un’impresa, per esempio edile, l’amministratore è tenuto a dare seguito alla delibera, redigendo il contratto di appalto, emettendo le quote straordinarie, tenendo una contabilità separata della gestione straordinaria con la registrazione dei versamenti da parte dei condomìni, curando i rapporti con il fornitore, effettuando i relativi pagamenti a mezzo bonifico.

IL CASO

Un condomino aveva invocato l’intervento della magistratura, contestando il comportamento illegittimo del proprio amministratore, il quale in assenza di delibera assembleare aveva addebitato al condominio il pagamento di un compenso straordinario. La suprema corte, ribadendo una precedente pronunzia della corte d’Appello, ha condannato l’amministratore alla restituzione di tutto l’importo percepito per la presunta attività straordinaria, poiché la stessa deve ritenersi compresa nel compenso annuale deliberato in sede assembleare.

I PRECEDENTI

Ai fini del riconoscimento di un compenso suppletivo non può invocarsi, in mancanza di una specifica delibera dell’assemblea dei condomini, la presunta onerosità del mandato ex articolo 1709 codice civile, allorché, come nel caso in esame, è stato stabilito un compenso forfettario a favore dell’amministratore. All’organo assembleare, conclude la Cassazione ribadendo quanto già enunciato in precedenti decisioni (numero 14197/2011), spetta comunque il compito generale di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore, il quale, quindi, non può esigere neppure il rimborso di spese da lui anticipate, non potendo il relativo credito considerarsi liquido ed esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea.

FUTURO ROSEO

La nuova legge di riforma del condominio (n.220/2012), al fine di non far insorgere future controversie tra i condomini e il loro amministratore, con l’articolo 1129, terz’ultimo comma, codice civile, dispone espressamente che “l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”. Dalla nuova previsione di legge, avente carattere cogente, discende che l’amministratore, sia in sede di prima accettazione che in sede di rinnovo della nomina, pena di nullità della relativa deliberazione assembleare di investitura, è tenuto a determinare, con specificazione analitica, l’importo dovuto dai condomini per l’attività da svolgere.

LA CURIOSITÀ

Quale sarà il comportamento dell’Agenzia delle entrate nei confronti di quei condomìni che abbiano portato in detrazione fiscale gli importi pagati al condominio per i lavori al fabbricato, comprensivi del compenso straordinario percepito e poi successivamente restituito dall’amministratore? Facile pensare che ciò sarà motivo di apprensione per i contribuenti dinanzi al rischio di vedersi richiedere dal fisco gli importi correlati da sanzioni e interessi per somme portate indebitamente in detrazione, peraltro anche restituite dall’amministratore condannato.

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