C’era d’aspettarsi che, prima l’aumento dell’inflazione e poi le tensioni geopolitiche dovute alla guerra in Ucraina, avrebbero impattato negativamente sui tassi dei mutui, specie quelli per acquisto della prima casa. Nonostante gli sforzi delle istituzioni, anche a livello europeo, a maggio il costo medio di un mutuo per acquistare una casa è cresciuto notevolmente, tornando ai livelli di fine 2019. D’altronde l’aumento dello spread di quasi 200 punti ha fatto registrare un aumento del BTP a 10 anni, sfiorando il 3%. L’incidenza del rialzo si è avvertita soprattutto sui mutui a tasso fisso, con durata a lungo tempo. Ma anche per i mutui a tasso variabile la situazione non è certo rosea e anch’essi potrebbero subire presto un rincaro.
L’Eurirs o semplicemente l’Irs a 20 anni, ossia l’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso, ha registrato una forte crescita nelle ultime settimane, aumentando di oltre 1,50 punti in appena 4 mesi (1,66 punti l’Irs a 25 anni e 1,56 quello a 30 anni). Un incremento che si riflette in modo diretto sulla rata del mutuo che può rincarare anche oltre i 50 euro. Se l’indice dell’Irs è aumentato dall’1% all’1,5%, l’aumento del tasso praticato a chi chiede un mutuo oscillerebbe fra lo 0,8% e l’1% per un mutuo di circa 100mila euro (rilevazione 24 maggio scorso). Pertanto, la rata mensile sale così in appena 4 mesi di circa 38 euro per un mutuo a 20 anni, di oltre 40 euro per un mutuo a 25 anni e di 49 euro per un mutuo a 30 anni. Su base annua l’impennata dei tassi si traduce in un aggravio di spesa per il mutuatario che arriva a sfiorare i 590 euro nel caso di mutuo a 30 anni rispetto allo stesso prestito richiesto a gennaio. Sviluppando questi dati e tenuto conto la totalità delle rate, al netto di spese bancarie, perizie e altri costi legati ai finanziamenti, abbiamo: un mutuo a tasso fisso a 20 anni costa oggi 9.099 euro in più rispetto i tassi a inizio anno, un mutuo a 25 anni +12.107 euro e quello a 30 anni +17.640 euro.
Non solo: un altro colpo al mercato immobiliare arriva dalla crisi della “portabilità del mutuo”, meglio conosciuto come la surroga, il contratto che permette di trasferire gratuitamente il debito residuo dalla banca originaria presso un altro istituto di credito che offre condizioni più vantaggiose. Una strada che non conviene più imboccare, visto che il tasso di un nuovo mutuo risulterebbe essere assai più gravoso di quello che il mutuatario ha in essere.
Qual è, allora, la soluzione migliore? Una soluzione al problema potrebbe essere quella del mutuo a tasso variabile con Cap, in altri termini, un mutuo a tasso variabile che preveda contrattualmente un tasso di interesse massimo con una soglia che non potrà essere superata.
Il Cap, o “capped rate” dall’inglese “tasso limitato”, è un mutuo a tasso variabile a cui viene posto un limite di tasso oltre al quale la rata non può andare. Questo limite viene prefissato e specificato nell’atto di mutuo. Questa tipologia di finanziamento è una variante dei mutui a tasso variabile, e come tale è legato all’Euribor, per cui è soggetto a fluttuazioni legate all’andamento del mercato finanziario.
Come funziona
Con questa modalità si fissa un mutuo con un tetto massimo di interessi, ciò vuol dire che anche se il tasso variabile sale oltre il tasso prefissato, specificato nell’atto di mutuo, il mutuatario paga solo fino alla soglia prestabilita. In questo modo, il mutuatario ha la garanzia di una rata massima certa. Ovviamente tanto più è bassa la soglia del Cap tanto più il mutuo risulta tutelante dai futuri aumenti dei tassi per il mutuatario. Il Cap rappresenta una sorta di protezione dagli aumenti eccessivi del costo del denaro; tuttavia, risulta conveniente ed efficace solo nel caso in cui il Cap sia fissato non oltre il 3%.
Come capire quando è vantaggioso
Tali tipologie di mutuo sono ideali per chi vuole beneficiare dei vantaggi di un tasso variabile senza incorrere nel rischio di un’impennata improvvisa dei tassi di interessi. Per capire se questo tipo di mutuo può essere conveniente occorre prendere in considerazione il parametro del Tan (Tasso annuo nominale) ovvero il tasso di interesse calcolato su base annua applicato dalle banche sull’importo lordo di un mutuo o, più in generale ad un finanziamento. In linea generale il mutuo con Cap diventa vantaggioso quando si stipula un mutuo di lunga durata, in quanto su lungo termine non si può prevedere l’andamento dei tassi e il mercato è sottoposto a continue oscillazioni e i tassi sono in rialzo. Per quanto riguarda gli svantaggi, il primo è legato allo spread che fa alzare il Taeg (Tasso annuale effettivo globale) dando un tasso iniziale più alto rispetto da un tasso variabile classico. Poi vi sono banche che oltre a fissare un tasso massimo fissano anche un tasso minimo sotto il quale la rata non potrà scendere e infine occorre prestare attenzione al tetto massimo fissato dalla banca. Una soglia troppo elevata, di fatto non raggiungibile dal Tan, non presenta utilità ma solo un costo del finanziamento superiore.
Al momento l’offerta con questa modalità è ancora scarsa e di fatto, secondo le rilevazioni di MutuiOnline.it, il motore di ricerca e comparazione mutui, li propongono solo le seguenti banche: CreditAgricole, BperBanca, Unicredit e Bnl.
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